Análisis de la nueva ley hipotecaria

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La nueva normativa sobre la ley hipotecaria será de aplicación efectiva desde esta misma semana, a partir del próximo 16 de junio. Dicha ley entra en materias tales como el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor o el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito. Desde Neofin Asesores pasamos a comentar algunos de los aspectos más relevantes de la nueva normativa.

En lo que a retroactividad se refiere, cabe mencionar que son dos artículos concretos los que tienen carácter retroactivo: aquel que abarata el paso del tipo variable al fijo y el que determina cuando puede ser aplicada la cláusula del vencimiento anticipada. Respecto al paso del tipo variable al fijo, puede ser realizado mediante novación o subrogación de acreedor para irse a otro banco. En este sentido, la comisión máxima que puede ser cobrada es del 0,15% y es aplicable cuando el cambio tiene lugar durante los primeros tres años del plazo del préstamo. En cuanto a la aplicación de la cláusula del vencimiento anticipada, se establecen unos requisitos para que pueda pedirse el embargo de la vivienda al juzgado. En este aspecto, el banco no está facultado para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria durante la primera mitad del plazo hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido, o hasta que se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas; y no podrá iniciarse el proceso de ejecución durante la segunda mitad del plazo hasta que el porcentaje del capital impagado sea al menos del 7%, con un mínimo de 15 mensualidades en demora.

Asimismo, la nueva normativa introduce el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, determinando qué gastos deberán ser asumido por cada una de las partes. Corresponde pagar al banco los gastos de gestoría, notaría, registro y Actos Jurídicos Documentados, mientras que la tasación será asumida por el cliente. Respecto a la copia de las escrituras, cada parte asumirá el coste de la suya. Este reparto supone una notable mejora para el cliente, quien hasta ahora debía hacer frente a la mayoría de las costas.

En este sentido cabe mencionar que la razón fundamental que ha dado lugar a la elaboración de esta nueva normativa fue una directiva de la Unión Europea que ordenaba aumentar la protección del consumidor. No habrá, garantizando dicha protección, plazo de prescripción para denunciar la abusividad de las cláusulas que incumplan la nueva normativa, y serán declaradas nulas de pleno de derecho.

Otra de las reformas que introduce la ley hipotecaria es el abaratamiento de la comisión o compensación por amortización anticipada, independientemente de que sea total o parcial. Del mismo modo, solo podrá ser cobrada cuando al banco le genere una pérdida financiera. Entre el banco y el cliente podrá pactarse un plazo de un mes como máximo para comunicar la voluntad de amortizar la hipoteca antes de tiempo. Desde entonces, la entidad bancaria dispondrá de un máximo de tres días hábiles para facilitar la información necesaria para que la opción sea evaluada.

A partir de ahora, el cliente dispondrá de mayor libertad para cambiarse de banco, no estando obligado a aceptar la oferta que iguale o mejore aquella de la entidad bancaria con la que se halle en negociaciones. En la misma corriente de proteger al consumir introduce la prohibición de las ventas vinculadas, mediante la cual no se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar productos tales como seguros hipotecarios o planes de pensiones para acceder a sus hipotecas. Hay aquí únicamente dos excepciones. Por una parte, el banco puede exigir la contratación de un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, pero será el cliente el que escoja la empresa con la que quiere suscribir dichos seguros. Por otra parte, la entidad bancaria puede vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente, siendo el Banco de España quien tiene potestad para decidir qué servicios se incluyen en esa categoría.

Con la entrada en vigor de la nueva regulación de las hipotecas se prohíbe también de manera específica la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables, por lo que los bancos no están facultados para incorporar las cláusulas suelo, y se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Respecto a las hipotecas multidivisa, los titulares de las mismas tienen el derecho de convertirlas a euros cuando lo estimen oportuno. Además, los bancos deben informar periódicamente de los aumentos de la deuda producidos por el aumento del valor de la divisa referida respecto al euro.

Otro de los aspectos que gozan de especial relevancia en esta nueva ley hipotecaria es la dedicación de un capítulo a los intermediarios financieros y a los prestamistas privados. Ni unos ni otros podrán operar en España si tienen antecedentes delictivos o si han sido declarados en concurso; y su remuneración se incluirá en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Es decir, no puede ocultarse la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.

En Neofin Asesores disponemos de un completo equipo de profesionales especializado en Derecho Inmobiliario y en el ámbito financiero, razón por la cual estamos a su entera disponibilidad para el asesoramiento en cualquier aspecto relacionado con la aplicación de la nueva ley hipotecaria.