¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? 2024

En vista de la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 25 de enero de 2024, se ha abierto la posibilidad para los consumidores que firmaron o cancelaron su hipoteca antes de junio de 2019 de reclamar la devolución de los gastos de constitución y cancelación, considerados abusivos y nulos por el Tribunal Supremo en 2015. Esta información crucial marca un hito significativo para aquellos que han asumido estos costos y buscan recuperar sus recursos financieros.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son los desembolsos generados al formalizar un préstamo hipotecario e incluyen una variedad de cargos y tasas asociadas con la adquisición de una propiedad mediante financiamiento. Estos gastos están compuestos por los honorarios de diversos profesionales y entidades involucradas en el proceso de otorgamiento de la hipoteca. Aquí hay una desglose de los principales componentes de los gastos hipotecarios:

• Honorarios de Notario: Los honorarios que cobra un notario por su participación en la formalización de la escritura pública de la hipoteca y otros documentos legales relacionados.
• Gastos de Registro: Los aranceles pagados al registrador de la propiedad por inscribir la hipoteca en el registro correspondiente, lo que garantiza la validez legal de la misma.
• Honorarios de Gestoría: Los honorarios pagados a una gestoría por su papel en la tramitación de la documentación relacionada con la hipoteca, incluyendo la liquidación de impuestos y la coordinación con otras partes involucradas.
• Gastos de Tasación: Los costos asociados con la tasación profesional de la propiedad que se va a hipotecar, que determina su valor de mercado y su idoneidad como garantía para el préstamo.
• Impuestos Asociados: Incluyen el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se paga sobre la escritura pública de la hipoteca, así como otros impuestos locales y regionales que puedan aplicarse.

¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios?

El plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios es de 5 años a partir del momento en que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de alguna cláusula. Sin embargo, debido a cambios legislativos y diversas sentencias, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario para obtener información específica sobre el período de reclamación y los requisitos legales aplicables en cada caso particular. Es importante tener en cuenta que este plazo puede variar según la jurisdicción y las circunstancias individuales, por lo que es fundamental buscar asesoramiento profesional para determinar la viabilidad de una reclamación y tomar las medidas adecuadas en consecuencia.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar? 

• Gastos de gestoría. Se refiere a los desembolsos que se pagan a la gestoría por tramitar todo lo relacionado a las escrituras y liquidación de impuestos. Normalmente, tiene que ver con la compra-venta de una propiedad, subrogación, cancelación o refinanciación de una hipoteca. Estos gastos recaen sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019.  
• Gastos de registro. Se refiere a los aranceles que hay que pagar al registrador por la inscripción hipotecaria. Estos gastos recaen sobre el prestamista, que es quien inscribe y anota el derecho.  

• Gastos de notaría. Se refiere los honorarios que cobra un notario por otorgar una escritura pública. Todos los honorarios vienen fijados por unos aranceles aprobados mediante real decreto, pero bien es cierto que algunos notarios pueden hacer un pequeño descuento. Estos gastos notariales recaen sobre el prestamista. 
• Gastos de tasación. Se refiere a los gastos relacionados con el estudio que indica el valor de un inmueble que se va a hipotecar. Este análisis lo realiza una sociedad de tasación o una empresa independiente registrada. Las personas consumidoras con hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019 podrán reclamar al banco que le devuelvan los gastos de tasación. Con posterioridad a esta fecha, los gastos recaen en el consumidor, ya que se entiende que puede elegir con quién y dónde hacer esa tasación. 
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se refiere al impuesto que se calcula sobre la escritura que se ha hecho pública ante notario y que se aplica a la legalización de todo tipo de documentos notariales, mercantiles y administrativos. Si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018, este impuesto recae sobre el prestamista. En caso contrario recaería sobre el prestatario.  
• Comisión de apertura. Se refiere a un importe que pueden cobrar algunos bancos por contratar una hipoteca. Se pueden reclamar estos gastos siempre que la entidad financiera no pueda acreditar que ha informado de forma clara al consumidor de su aplicación en la hipoteca, o si no correspondiera con un servicio realmente prestado.  
• Documentación. Lo relacionado con los documentos notariales se abonará a partes iguales entre prestamista y prestatario. Las copias serán abonadas por quien las solicite.  

• Contrato de seguro. En este caso es el tomador del seguro el que está obligado a pagarlo. El banco no puede obligarnos a contratar un determinado seguro con una compañía aseguradora concreta.  

Cómo reclamar los gastos hipotecarios en 2024: Todo lo que necesitas saber

En vista de la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 25 de enero de 2024, se ha abierto la posibilidad para los consumidores que firmaron o cancelaron su hipoteca antes de junio de 2019 de reclamar la devolución de los gastos de constitución y cancelación, considerados abusivos y nulos por el Tribunal Supremo en 2015. Esta información crucial marca un hito significativo para aquellos que han asumido estos costos y buscan recuperar sus recursos financieros.

¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?

Los consumidores que firmaron o cancelaron la hipoteca antes de junio de 2019 y que pagaron los gastos de gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura están en posición de reclamar. Esta medida es aplicable incluso si ya se ha cancelado la hipoteca, lo que abre la puerta para que un mayor número de personas puedan beneficiarse de esta posibilidad de recuperación económica.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Los gastos que pueden ser objeto de reclamación son los ocasionados por la escritura de constitución o cancelación del préstamo hipotecario, excluyendo los del contrato de compra de la vivienda. Esto incluye los gastos del Registro de la Propiedad, de la gestoría, de la tasación, de la notaría (asumiendo el 50% junto con el banco), de la comisión de apertura y también del interés legal. Es importante tener en cuenta que el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados será asumido por la entidad financiera si la firma de la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018; antes de esa fecha, corresponde al consumidor.

¿Hasta cuándo pueden reclamar los gastos hipotecarios?

No existe una fecha límite única y concreta para todos, ya que varía para cada persona afectada. Sin embargo, la sentencia del TJUE ha ampliado el plazo para reclamar los gastos hipotecarios a la entidad bancaria. Este plazo se inicia a contar desde que el consumidor tenga conocimiento de que la cláusula es abusiva, lo que proporciona un margen adicional para aquellos que aún no han iniciado el proceso de reclamación.

¿Cómo se pueden reclamar los gastos hipotecarios?

Para iniciar el proceso de reclamación, es fundamental enviar una reclamación al servicio de atención al cliente de su entidad financiera. Esto puede hacerse a través de las hojas oficiales de reclamación, correo certificado o burofax, o llamando al teléfono gratuito para incidencias y reclamaciones. Si no se recibe una respuesta satisfactoria en un plazo de 30 días, se puede recurrir al servicio público de consumo correspondiente al municipio para mediar con la entidad financiera. En caso de que no se llegue a un acuerdo, se puede recurrir a la vía judicial, aunque para reclamaciones inferiores a 2.000 euros no se requiere abogado ni procurador.

¿Qué documentación es conveniente que adjunte a la reclamación?

Es recomendable adjuntar copias del DNI, la escritura del préstamo hipotecario y las facturas relacionadas con el pago de estos gastos, incluyendo gestoría, notario, Registro de la Propiedad, tasación de la vivienda y comisión de apertura.

Esta información proporciona una guía clara y actualizada sobre cómo proceder para reclamar los gastos hipotecarios, permitiendo a los consumidores tomar medidas efectivas para proteger sus derechos financieros.

Preguntas frecuentes sobre reclamar los gastos hipotecarios:

¿Cuáles son los requisitos para poder reclamar los gastos hipotecarios?

Para reclamar los gastos hipotecarios, es necesario haber firmado o cancelado una hipoteca antes de junio de 2019 y haber asumido los costos de gestoría, notaría, registro, tasación y comisión de apertura. Estos gastos pueden reclamarse incluso si la hipoteca ya ha sido cancelada.

¿Qué documentación debo presentar para iniciar el proceso de reclamación?

Es conveniente adjuntar copias del DNI, la escritura del préstamo hipotecario y las facturas relacionadas con el pago de los gastos hipotecarios, incluyendo gestoría, notario, Registro de la Propiedad, tasación de la vivienda y comisión de apertura.

¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

No hay una fecha límite única y concreta para todos. El plazo para reclamar comienza desde que el consumidor tiene conocimiento de que la cláusula es abusiva. La sentencia del TJUE amplía este plazo y se inicia a contar desde que se tiene dicho conocimiento.

¿Qué hacer si la entidad financiera no responde o la respuesta no es satisfactoria?

Si en un plazo de 30 días no se recibe respuesta o esta no es satisfactoria, se puede contactar con el servicio público de consumo correspondiente al municipio para mediar con la entidad financiera. En caso de que no se llegue a un acuerdo, se puede recurrir a la vía judicial. Para reclamaciones inferiores a 2.000 euros, no es necesario contar con abogado ni procurador.

Ahora que ya conoces todos los gastos hipotecarias que pueden ser reclamados, que no son pocos, desde Neofin Asesores contamos con un despacho de abogados especializados para reclamar los gastos hipotecarios. ¡Ponte en contacto con nosotros!